Le Pregunto a Christi Fraga y Ana María Rodríguez

(Fanny Vera) Recientemente fue sometido a consideración del Alcalde y al cuerpo legislativo del Doral un documento en el cual solicitaban el cambio de uso de un terreno industrial de +/-16. 5 acres. El mismo fue  emitido a la ciudad por un representante del propietario  del terreno el cual está ubicado en las inmediaciones de lo que se conoce como Transal Business Park

Como ya es conocido, Transal Business Park está ubicado sobre +/-  75 acres de terreno, en la ciudad de Doral, en la esquina sureste del NW 87th Avenue y N.W. Calle 27a. Los usos del lado oeste de N.W. Avenida 87 entre N.W. Calle 25 y N.W. Calle 33 son propios de acuerdo a su zonificación;  es decir,  establecimientos de comida, bancos, oficinas y un establecimiento público institucional, que son consistentes con el área; además,  el uso industrial otorgado en su momento

El caso es que la intención con el  documento  introducido por la constructora,  quien está en todo su derecho hacer la solicitud que desee,  es: primero, pedir el cambio del uso del  terreno de Industrial a Residencial de Alta Densidad; segundo y como consecuencia,  someterlo al  Planned Unit  Development (PUD) . Posteriormente, que se les permita  el desarrollo de unidades de vivienda,  360 exactamente, en lo que sería un complejo de apartamentos de lujo sobre  +/- acres  16,41 de terreno.

Importante es destacar que previo a someter dicha solicitud, en sesión ordinaria de la ciudad,   hubo una respuesta del Departamento de Planificación y Zonificación  en la que recomendaba, según consta en los archivos públicos, la no aprobación de tal modificación del uso de esas  +/- 16 hectáreas. Dicha recomendación pasa  por las manos de cada uno de los concejales y del  Alcalde  para su respectivo estudio y evaluación.

Entre tanto,  la Oficina de Zonificación recomendó la no aprobación, alegando que el uso residencial propuesto no es coherente con el Uso Mixto del recientemente creado programa de desarrollo industrial , aprobado por el DCA  del condado de Miami- Dade y la Ciudad de Doral   y por otro lado, porque el uso residencial propuesto no cumplía con los requisitos básicos establecidos en  la Sección 53-560 del Código de la Ciudad

Que significa esta respuesta?  Es clara, De cambiar o aprobar tal modificación del uso del terreno  habría que cambiar el PUD. Importante es mencionar que desde la década de 1950, Transal Business Park ha sido zonificado para uso industrial. La zonificación HDR  prevé -  en lo que respecta a densidad residencial-  25 unidades de vivienda por acre bruto.  Los desarrollos en estas áreas bajo esta designación  se conocen como “mid-and-high-rise” condominios-apartamentos. La altura del edificio, 10 pisos.

Este cambio, de aprobarse, según el informe presentado por el departamento de zonificación,  daría lugar a un cambio sustancial en la densidad e intensidad  de la zona, y se entraría en conflicto con los usos hasta ahora habidos y ajustado a las necesidades,  de  las inmediaciones.

Refiere además este informe, que  tal modificación del uso del suelo propuesto  es incompatible con los objetivos y políticas de la ciudad. El sitio en cuestión está  rodeado principalmente por usos industriales al noreste y sur; con un área comercial, retail e institucional hacia el oeste.

Precisa que la conversión de los 16,4 + / - acres para uso de la tierra HDR no es un cambio apropiado en el uso de la tierra ya que la mayoría de los usos adyacentes son principalmente almacenes , distribuidores mayoristas, servicio de transporte de carga y el hotel .

Interesante  tales conclusiones,  las cuales debo suponer  fueron leídas por  las concejales Christi Fraga y Ana María Rodríguez . El  desarrollo que se prevé, son viviendas multifamiliares que estarian  una comunidad cerrada, privada y  de lujo. Según el informe, es contrario al objetivo del actual uso- desde su creación- que era apoyar áreas industriales y comerciales que dependen de la red de carreteras y de centros de transbordo en MIA.  Es, sin duda incompatible además, con las exigencias de lo que se conoce como Uso Mixto dado que el solicitante demanda HDR, Residencial de Alta Densidad, lo que representa una clara desviación del patrón establecido de usos en la zona.

Es importante tener en cuenta, que esta área ha sido  zona  industrial durante más de 60 años y se ha convertido gradualmente en un área estratégica para el comercio y la industria. Son empresas que dependen de la red de carreteras y otras obras de infraestructura básica para apoyar sus operaciones diarias.  Es en definitiva  una zona  de gran importancia porque es  motor económico de la ciudad, contiene  el informe.

Esta Enmienda HDR,  de ser aprobada no promoverá el interés económico de la zona ni tampoco contribuirá al desarrollo  industrial propio del área.

Ahora vale la pena volver a preguntarle a las concejales Christy Fraga y Ana María Rodríguez,  es que acaso todo lo argumentado por el Departamento de Zonificación de Su Ciudad no es suficiente como para que ustedes se detengan a pensar en lo que le causaría a la ciudad un desarrollo como esté, en esa zona  a la ciudad.

Los Doralinos, desean sin duda una ciudad próspera, moderna, con un constante crecimiento comercial e industrial;  pero no visualizan una ciudad colapsada en servicios públicos.

Una pregunta más,  dada  la trayectoria que ustedes como concejales tienen, han medido el impacto que esto le causará a la ciudad de llegarse a aprobar?  Cuenta el Doral y más aún la zona en cuestión para soportar casi 400 unidades de vivienda multifamiliar?  Está preparado el Sistema Escolar para  atender casi un centenar de estudiantes adicionales?

Concejales Christi Fraga y Ana María Rodríguez, y al cuerpo legislativo en general, el futuro del Doral está en sus manos. Actúen de acuerdo a los intereses del colectivo.